Wat je nog niet wist over registratierechten bij woningverkoop

Hoeveel registratierechten moet je betalen?
Er bestaan verschillende soorten registratierechten. Afhankelijk van je situatie moet je verkooprechten, schenkingsrechten, verdelingsrechten of hypotheekrechten betalen. Hieronder gaan we dieper op in op de verkooprechten: registratierechten die je betaalt bij de aankoop van een huis of bouwgrond. Voor onroerende goederen die in het Vlaams Gewest gelegen zijn, wordt 10% registratierecht gevraagd. Indien de woning zich in het Waals of Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevindt, bedraagt het percentage 12,5%. Wanneer u echter een bescheiden woning aankoopt, bedraagt het registratierecht 5% in het Vlaams en 6% in het Waals Gewest. Deze regeling geldt niet in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en is slechts van toepassing onder bepaalde voorwaarden.  

Stel de berekeningsbasis op
Eerst en vooral is het belangrijk om de berekeningsbasis te bepalen. Dit getal wordt berekend door het samenvoegen van de overeengekomen prijs en de lasten die deel uitmaken van de verkoop.  Voorbeelden van lasten zijn de kosten die verkoper heeft moeten maken om het huis of appartement te verkopen. Denk hierbij aan publiciteit of tussenpersonen.

De verkoopwaarde is de minimumbasis
Let wel op dat deze berekeningsbasis of belastinggrondslag niet lager is dan de verkoopwaarde (of venale waarde) van het onroerend goed. De verkoopwaarde is het minimumbedrag dat gebruikt wordt voor de berekening van het registratierecht. Deze venale waarde wordt bepaald door de prijs te berekenen die men onder normale omstandigheden kan krijgen voor de verkoop van dit goed. Hierbij wordt onder meer rekening gehouden met de lokale vastgoedmarkt, de juridische toestand en de staat van het onroerend goed.
Indien de overeengekomen prijs en lasten (= de berekeningsbasis) lager liggen dan de verkoopwaarde, kunnen koper en verkoper in de verkoopovereenkomst de geschatte verkoopwaarde opschrijven. Het registratierecht wordt dan berekend op dit getal. Wanneer je deze waarde niet zou aanpassen, is er sprake van een tekortschatting. In dat geval kan er een boete opgelegd worden.

Wie betaalt deze registratierechten?
De administratie moet de aankoopakte binnen de vooropgestelde termijn ontvangen. Op het moment dat het recht betaald is, begint de registratie. Indien je notaris de aankoopakte opstelt, moet hij deze ook aan de administratie aanbieden en het recht betalen. De verkoper of koper moet het geld dan wel op voorhand aan de notaris storten. In de meeste gevallen betaalt de koper dit bedrag. 

(bron: Logic-immo)

Tips om de goedkoopste woonlening te krijgen

Ondanks de dalende rente zakt de hypothecaire rente die banken toepassen niet of nauwelijks. Toch kunt u profiteren van de lage rente. Hoe pakt u dat het beste aan?
De markrente staat op een historisch dieptepunt. In principe is dat goed nieuws voor wie nu een woonkrediet wil afsluiten of een lopend woonkrediet wil herfinancieren. Toch merken we dat de banken de verlaging van de rente niet doortrekken naar de woonkredieten die ze toestaan. Ze nemen dus een hogere winstmarge.

Hoe maximaal profiteren?
Ondanks het feit dat de banken niet de laagste rentes toepassen, zijn er manieren om toch een lagere rentevoet te krijgen voor nieuwe woonkredieten. John Romain, bestuurder van Immotheker, waarschuwt dat het niet altijd een goed idee is in te gaan op de verplichtingen die de banken opleggen om een korting op de geafficheerde rentevoet te krijgen. U riskeert dan een duurdere brandverzekering of schuldsaldoverzekering te moeten afsluiten in ruil voor een verlaging van de rentevoet op uw woonkrediet. De kortingen die de banken toestaan, winnen ze dan volledig terug via die duurdere verzekeringen. U betaalt uiteindelijk meer dan zonder de korting. Niet ideaal dus.
Elke bankier heeft zijn eigen kortingpolitiek, naargelang het risicoprofiel van de klant en de verplichtingen - lees: bijkomende producten afnemen - die de klant op zich neemt.
Een tarief is eveneens sterk afhankelijk van uw risicoprofiel: welk risico neemt de bank door u een krediet te geven? De voornaamste zijn de verhouding van het leenbedrag tegenover de verkoopwaarde van het onroerend goed, de verhouding inkomen/maandlast, uw werkzekerheid enzovoort. Hoe minder risico, hoe groter de kans op een korting.
Het kan nooit kwaad tarieven van verschillende banken te vergelijken. Diversificatie is een van de hoekstenen van een gezonde financiële strategie. Door uw middelen te spreiden over diverse financiële instellingen verkleint u de kans op ernstige financiële schade. Dat staat natuurlijk haaks op het bank-verzekeringsmodel dat meeste banken vandaag voorstaan. Het is echter belangrijk dat uw belangen op een onafhankelijke manier worden gediend.

Herfinanciering
Het is nu niet alleen een interessant moment om een nieuw woonkrediet af te sluiten, maar ook om een lopende lening te herfinancieren. Bij een herfinanciering moet u wel rekening houden met bijkomende kosten, zoals de betaling van een wederbeleggingsvergoeding (gelijk aan driemaal de intresten op het openstaande kapitaal). Als u van bank verandert voor een herfinanciering, dan moet u opnieuw naar de notaris en betaalt u de kosten van een nieuwe hypotheek. Het verschil tussen de nieuwe rentevoet en de rentevoet op uw lopende lening zal dan ook groter moeten zijn. Herfinanciert u bij een andere bank, dan moet het renteverschil minstens 1 procentpunt zijn. Een herfinanciering is des te interessanter als u uw lopend woonkrediet nog lang moet terugbetalen en indien u nog een groot kredietbedrag moet terugbetalen.

(Bron: Trends)

Meerwaardebelasting op onroerend goed

Hoe werkt het en kun je het vermijden?
Wie handelt in vastgoed, betaalt een stevige belasting op de winst: de zogenaamde meerwaardebelasting. Wat is deze meerwaardebelasting op onroerend goed nu precies? Hoeveel bedraagt ze? En is het mogelijk om ze te vermijden? 

Wat is de meerwaardebelasting op onroerend goed?
De meerwaardebelasting werd in het leven geroepen om mensen die handelen in vastgoed te belasten. Het gaan om mensen die vastgoed kopen om het – eventueel na een renovatie – met een flinke winst door te verkopen. Het is niet de bedoeling van de overheid om particulieren die niet handelen uit winstbejag te belasten. Daarom werkt men met termijnen. Is het onroerend goed – bijvoorbeeld je tweede verblijfplaats – langer dan 8 jaar in je bezit? Dan betaal je geen meerwaardebelasting.

Hoeveel bedraagt de meerwaardebelasting?
De meerwaardebelasting is steeds een percentage op de winst. Bovendien is die verschillend bij gronden en gebouwen. Koop en verkoop je een grond en ligt er minder dan vijf jaar tussen de aankoop en de verkoop, dan betaal je 33% belasting op de winst. Verkoop je de grond na vijf tot acht jaar, dan betaal je 16,5%. Nadien is er geen extra taks meer.
Voor gebouwen ligt het een beetje anders. Wie een woning of appartement binnen de vijf jaar koopt en weer verkoopt, betaalt 16,5% belasting op de winst. Na vijf jaar ben je vrijgesteld van deze meerwaardebelasting.
Verkoop je je eigen woning – de plaats waar jij en je gezin gedomicilieerd zijn – dan heb je niets te vrezen. Je hoeft in geen geval de meerwaardebelasting op onroerend goed te betalen. Ook bij de verkoop van onroerend goed dat je erfde, is er in de meeste gevallen geen extra taks.

De meerwaardebelasting berekenen
Om te berekenen hoeveel je zal moeten betalen bij de verkoop van je onroerend goed, moet je eerst vaststellen op welk bedrag de heffing berekend zal worden. Dit gaat als volgt:
 
Het belastingpercentage wordt berekend op de winst. Dit is het verschil tussen (1) de netto verkoopwaarde en (2) de forfaitair verhoogde aankoopwaarde. Maak je verlies, dan betaal je uiteraard geen taks.

1. De netto verkoopwaarde is de verkoopwaarde min de verkoopkosten, bijvoorbeeld het percentage voor de makelaar.
2. De forfaitair verhoogde aankoopwaarde is de aankoopwaarde verhoogd met 25% aankoopkosten. Had je meer aankoopkosten – zoals bijvoorbeeld bij een notariële verkoop – en kun je dat bewijzen, dan zal dit percentage hoger liggen. Bovendien verhoogt de aankoopwaarde met 5% per jaar dat je het vastgoed in bezit had. Als je verbouwingen hebt laten uitvoeren door een geregistreerde aannemer, mag je ook deze kosten bij de aankoopwaarde tellen.